POINT 02

最も “守備範囲が広い” ６０㎡住戸

「60㎡」はいちばん無駄がなく合理的な広さ。途中で売ることや貸すことになった場合でも、最も「守備範囲が広い」ことから「売りやすく、貸しやすい」。
例えば、入居を希望する人たちは「夫婦２人」から、「小さい子どもが１人の夫婦」はもちろん、「夫婦と子ども3人世帯」、「シニア世帯」、「一人暮らし世帯」、「兄弟姉妹」、「母子または父子家庭」など、かなり幅広い入居者層に対応することができ、自ら住む層だけではなく、「不動産投資家」や「相続税対策目的層」などの需要もある。
そして今後、従来のいわゆるファミリー向けマンションへの需要や、２世帯で暮らす家族の需要などは減少し、夫婦２人のみの世帯、１人暮らし世帯が増えることに加え、シニア世帯がますます増えることから、それらの世帯は75～80㎡台の広いマンションを必要とせず、むしろ、車を使わずそれぞれの目的地まで歩いて行くことができる、駅まで遠くなく歩いて行ける６０㎡台（５４㎡～６８㎡くらい）こそが必要とされる。「60㎡」×「利便性のよい立地」のマンションがなぜ良いのかについて詳しく説明していく。
私のもとには、これから家を購入するために相談に見える人が多いのだが、他の不動産会社で購入していて売却査定で価格が想定より大幅に下落しているので何とかならないかと助けを求めに来る人もいる。そのようなケースは、例えば「郊外や駅から遠い場所にある８０㎡以上の３～４ＬＤＫ」など、専有面積が広い物件を購入した場合に多く見られる。
価格が下がる、売りにくい、すなわち資産性がない物件を購入すると、その購入した家に縛られ、その家の住宅ローン返済のための人生のようになり、人生におけるフレキシブル性が失われる可能性がある。何らかの理由により、住宅ローンの返済が苦しくなり、売却して一括返済しようとしても、残債より売却金額が下回り、売るに売れない状況になってしまう可能性があるのだ。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（国勢調査における世帯の類型）を2015年時点と2020年時点で比較してみると下図のようになっている。

今までのような「夫婦と子ども２人」の計４人が標準的な世帯とされていた時代はもう終わった。生涯未婚率や離婚率の上昇、平均寿命が延びたことで配偶者に先立たれたシニア数増加などにより「１人暮らし世帯」が加速度的に増加している。
繰り返しになるが「家族と一緒に住む世帯」は７０～８０㎡以上を必要とするかもしれないが、今後割合が増える「一人暮らし世帯」と「夫婦のみ世帯」は必ずしもその広さを必要とはしない。
つまり、「70～80㎡の広いマンションの需要は、これから確実に落ちる可能性が高い」ということだ。これからは「家」に対する考え方も今までと同じでは通用しなくなる。
今後の人口減少・少子高齢化が加速する日本で、新たに住宅を購入し、安心して暮らしていくためには、月々の負担（固定費）はできる限り抑え、そして「売れなくなったり貸せなくなったりすることにより、その家（マンション）に縛られてしまうリスク」「住宅ローン破綻のリスク」を回避することが大切である。今までのように「絶対７０～８０㎡以上の広さは必要」という価値観に縛られるのではなく、家選びの「広さ」というカテゴリーに、もっと自由でフレキシブルな考え方が必要なのだ。
マンション購入は、１０年後や２０年後、３０年後はもちろん、人生を通してずっと、あなたや家族が笑顔でいられるために、ポイントを押さえて戦略的に考えるべきである。ではなぜ、６０㎡台であるのか？もう少し詳しく見ていこう。

POINT 03

「60㎡」をおすすめする３つの理由

1. 売りやすい

エリアによって需要は異なるため一概には言えないが、おおよそ60㎡は売りやすい条件のひとつになる。都心・準都心・準郊外などの人気エリアにある「60㎡」マンションを売却するとしたら、主にどのような需要があるか考えてみよう。「夫婦」や「親子」と言っても、具体的にどのような夫婦や親子なのか。具体的に考えてみることにする。

このように非常に幅広いことがわかる。
個室を必要とする「子ども２人と夫婦」の４人家族であれば、65㎡前後のコンパクトな３ＬＤＫをセレクトすることによってその時期に対応できる。80㎡に比べれば少し狭いかもしれないが、その分コストを抑え、リスクヘッジしながら、そのマンション周辺エリアの利便性を享受できる。子どもの独立後はリビングにつながっている部屋をリビングと一体し、２ＬＤＫにしてもいいかもしれない。そうすれば、子どもが泊まりに来たときや、子どもの里帰り出産のときなどにも対応可能だ。
また、60㎡は１人暮らしでも持て余しはしない広さと言える。１人でリビングと寝室、仕事部屋などと分けて使うこともでき、親・兄弟姉妹・子ども、友人・知人などが来ても余裕をもって泊められる。もちろん、将来結婚や再婚をする場合もそのまま暮らすことができる。
主に子どもの入学・進学に合わせた時期に需要が集中することの多い「70～80㎡」の３ＬＤＫマンションに対し、人気エリアの60㎡マンションは、さまざまな世帯から、一年を通じて需要がある。
そして80㎡に比べ、面積が広くないことか 価格も高くなり過ぎない。
例えば、仮に坪単価5００万円のエリアで考えてみるとする。広さ以外の条件が同じ場合、80㎡（24・20坪）のマンションは価格９,６８０万円と１億近いが、60㎡（18・15坪）のマンションは７,２６０万円で購入できる。
さらに、人気エリアでは、交通アクセスのよさに加え、大学や、有名塾、企業、先進医療病院、商業施設などが集積することが多いため、それらの利便性が享受でき、子どもの通学の交通費なども地方や郊外よりかからないことも多い。また、仮に、都心からアクセスのよい人気エリアの60㎡と、都心からのアクセスが比較的悪いエリアの80㎡が同じくらいの価格であっても、利便性の良い人気エリアの60㎡は、アクセスが悪いエリアの80㎡より売りやすく、価格が下がりにくいと言える。
「売りやすい」というのは、資産性が優れているということだ。（ここでいう「売りやすい」というのは、マンションを買った人が一定期間住んだ後、中古で売るときのことをいう）マンションの価格が全体的に高く売れにくい時期でも、60㎡は80㎡と比べ、面積が広くない分、価格が高くなり過ぎず、そういった意味でも売りやすいと言える。

2. 貸しやすい

貸す場合においても、売る場合同様、「夫婦２人」から「小さい子どもが１人の夫婦」はもちろん、「夫婦と子ども２人世帯」、「シニア世帯」、「１人暮らし世帯」、「兄弟姉妹」、「母子家庭」など幅広い入居者層に対応し、需要が多いため、春の入進学シーズンに合わせて需要が集中する70～80㎡の３ＬＤＫに比べ、エリア選定や賃料設定を間違えない限り、やはり一年を通して入居者が決まりやすいと言える。
狭すぎず、広すぎない都心の60㎡マンションは、需要が多いのに供給物件が少なく、貸しやすい面積帯だ。
70㎡～80㎡以上の賃貸３～４ＬＤＫの場合は、売るとき以上に、子どもの進学や入学にあわせた１月～３月の時期に需要が集中する。立地にもよるが、万が一、５月～８月などの閑散期に賃借人が退去して、その時期の募集となってしまうと、次の入居者を決めるのに相当苦労する。秋の繁忙シーズン（人事異動や結婚シーズンによって入居希望者の多い９月～11月）であっても、子どもの学校の関係などからなかなか決まらず、場合によっては、次の春の繁忙シーズンが来るまで１年近くも空室が続いてしまうこともある。
その間、もちろん賃料は入ってこない。ローン負担、管理費、修繕積立金、固定資産税等の負担だけはかかる状態だ。数ヶ月間空室が続くと、負担は数百万円にも及ぶことがある。１年近くも空室が続くと排水トラップ内の水も乾燥して排水口から臭気や害虫が上がってきたり、居室内の空気がよどむこともあるので、ときどき水を流したり空気の入れ換えに現地まで出向く必要もある。
そういった意味でも、この６０㎡は、８０㎡に比べて貸しやすいと言えるであろう。
「貸しやすい」ということも資産性が優れているということである。

3. コストパフォーマンスに優れている

70〜80㎡では部屋が余ることがある。例えば子どもが生まれ、子ども部屋を想定して購入しても、実際に1部屋が必要になるのは約10年後であったりする。将来必要な最大の部屋数を想定すると、その間は無駄な空間になるかもしれない。その部屋にも、管理費、修繕積立金、固定資産税、光熱費などを払っていることになることを考えると、コスパ的にも60㎡はちょうどいい。70〜80㎡を購入後、余った部屋は物置と化し、実質使っていない空間に何年間もコストを負担し続けている人は多い。
また、陥りがちな例として「予算内で広い部屋を求めて、どんどん利便性の悪いエリアに流れてしまう」ことには注意が必要だ。
広さばかりを優先すると、予算の関係で結果的に資産性の低い物件を選んでしまうこともある。60㎡であれば、人気エリアで資産性が下がりづらい物件が買いやすい。売り・貸ししやすい上に、自身の利便性を高める部屋が見つかる可能性が高い。

POINT 01

高い利便性と豊かな自然、
文化が共存する住環境

三鷹駅南口から井の頭公園までの玉川上水沿いの道は「風の散歩道」と言われ、春は桜が咲き、秋の夜には虫の音が風情を醸し出し、自然を感じられるとても気持ちのよい道。道の先には、「三鷹の森ジブリ美術館」や「井の頭自然文化園」がある。
この地は、太宰治をはじめ、山本有三、武者小路実篤、詩人の三木露風など多くの文学者たちが暮らしていたせいか、どこか文学の薫りが漂う。
三鷹駅は、中央線の中央特快、通勤快速、快速、各駅停車が停まり、加えて、中央総武線や東京メトロ東西線の始発駅でもあるため、使い分けができ、場合により都心部まで座っていけることも大きなポイントの一つである。朝の時間帯に「座って都心へ向かえるという価値」は、日々の生活に確かな余裕をもたらす。
駅前の整備されたロータリー、整然とした街路樹、文化と自然が交わる風景。 中央線沿線の中でも、三鷹は「都市生活の完成形」と評されることがあるが、一度住んだら他の街へ移ることができないという人が多いのも頷ける。 都心へ通勤・通学するアクセス性や買物利便性等を得ながら、街全体に広がるゆるやかな空気や空の広さ、緑の環境も味わえて、それでいてブランドが形成されている。そんな街に暮らしていると、たとえもっと高い利便性があったとしてもあくせくした空気感の街では暮らせないと言うのだ。

POINT 02

駅の南口に広がる、緑と文化の生活圏。

三鷹駅の魅力を語るうえで欠かせないのが、その都市計画の完成度だ。 駅を中心に、南北にきれいに整理された街区が広がる。 南口には住宅地と文化施設、北口には商業と業務の機能。 この明確なゾーニングが、生活の“静と動”を自然に分けている。
三鷹駅の南側──それは、住宅地としての三鷹の本質を最もよく表すエリアだ。
「下連雀（しもれんじゃく）」などの町名に代表されるこの一帯には、歴史を感じる建物も存在するが、落ち着いた低層住宅と豊かな緑が共存している。駅から少し歩いた住宅地では“高さ”ではなく“余白”が価値を持つ。
空を遮らない屋根のライン、ゆとりある敷地構成、歩くほどに感じる静けさ。
井の頭恩賜公園までの距離も比較的近く、街に自然が溶け込んで存在している。
高層の華やかさではなく、低層の品格。
それが三鷹南口の邸宅地を特徴づけるキーワードだ。
駅には直結する商業施設「アトレヴィ三鷹」があり、改札外だけではなく、駅ナカ（改札内）にも多数のショップが入居している。 例えば、駅ナカではサラダからメイン、もう一品のおかずまで和・洋・アジアの枠を超えたメニューの惣菜を取り揃えている「グリーン グルメ」も平日は夜22時まで営業していて、会社帰り等の買い物に便利だ。
駅を降りて南口に出ると生鮮食品、レストラン、書店、ファッション・雑貨・化粧品ショップなど多数の店舗が入居する商業ビル「三鷹コラル」や生鮮スーパー「オオゼキ」などに、ペデストリアンデッキで直結しており、日々の買物、食事などに直接アクセスできる。
デッキを降りた三鷹駅南口のメインストリートである「中央通り」は、電線が地中化されているため、地上に電柱や電線がなく、洗練された印象をもつ。無電柱化により見通しが良くなったことで、歩行者や車にとってより安全で快適な街並みが実現し、景観の向上にも貢献している。

POINT 03

あの「井の頭公園」が徒歩圏という”価値”。

誰もが知っている有名公園や庭園がすぐ近くにあるマンションは資産価値が保たれやすい。もちろん、バルコニーや居室の窓から雰囲気のよい有名公園などの景色が見える場所に建つマンションの希少価値は高く、故に資産価値が高いことは言うまでもないが、見えるロケーションでなくても徒歩でそれほど遠くない場所に有名公園がある場合でもそうではない場合に比べ資産価値は保たれやすい傾向にある。例えば三鷹駅南口中央通り沿いのある地点から井の頭恩賜公園までは、徒歩約１０分。 1590年に開かれ、江戸に飲料水を供給していた江戸の２大上水である「神田上水」。今でも都内を流れるあの神田川の源流であり、当時豊かな水量を有していた井の頭池。その井の頭池があるのが井の頭恩賜公園だ。池の周辺には約250本のソメイヨシノとヤマザクラの木があり、四季のうつろいが生活の延長線上にある。それらの豊かな自然環境は、散歩やジョギング、ピクニックなど、住民が日常的に自然と触れ合う機会を提供している。
また、休日には散歩がてら吉祥寺へ出かけ、最新のショップやレストランを楽しむ。帰路は静かな住宅地を抜けて自宅へ、というのができることも三鷹の魅力の一つだ。

POINT 04

教育と文化─知的な暮らしを支える基盤

また、街のスケールが程よく、人の流れが穏やかな点も三鷹らしさだ。大型商業施設に囲まれた“都市型ターミナル”ではなく、 「生活者が主役の駅前景観」が保たれている。 これは、三鷹市が長年にわたり“住環境都市”としての方針を貫いてきた結果でもある。
周辺には「成蹊大学」「国際基督教大学（ICU）」「杏林大学」などの学術機関があり、街全体に落ち着いた知的な雰囲気が漂う。
三鷹市美術ギャラリーや太宰治文学サロン、山本有三記念館などもあり、文化に触れる機会が日常的に得られる。街には文学の街らしく地元の大きな文房具店や大きな書店がしっかりとあるのもうれしい。駅近くのカフェで読書をする人の姿も日常の風景の感じがする。
文化を“イベント”ではなく“習慣”として吸収する街、それが三鷹である。
加えて、「三鷹市芸術文化センター」ではコンサートや演劇が定期的に開催され、 市民が文化に触れやすい環境も整っている。
さらに、地元三鷹商工会が主催し、三鷹市や三鷹市教育委員会が後援するイベント「三鷹まちゼミ」を三鷹の地域店が少人数制の講座を開き、普段なかなか知ることのできない専門的な知識や情報を客に伝えるイベントを開催している。受講料は無料で、9回目になる2025年は72講座が開かれる。地域の店の人が講師となり、専門店ならではの知識や情報、コツなどを無料で教えている。市民が参加できるワークショップやイベントなどが開催されているということも生活の満足度を高める。 この“学びと文化のある暮らし”こそ、三鷹という街の品格を形づくっているといえよう。

POINT 05

標高が高くて、治安がよい街

三鷹が居住地としての高い評価を得ているもう一つの理由が「安全性」だ。 三鷹駅の改札にはスタンダードな改札機よりも広い幅を確保し、車いすやベビーカー、大きな荷物を持った人が通りやすくしている改札機も設置されている。 南口ペデストリアンデッキから地上の道路まではエスカレーターが設置され、駅の周辺は歩道も広く、段差の少ないバリアフリー設計が進んでいる。前述の通り「中央通り」には地上に電柱や電線がなく、見通しが良い。
三鷹市は、東京都の市区町村「治安（刑法犯遭遇率）ランキング」で、島しょ部を除き、53中3位（「刑法犯遭遇率318.57人に1件）。東京23区で最も治安が良い文京区（遭遇率266.84人に1件）より治安がよいとされている。
千代田区（32.8人に1件）、中央区（65.87人に1件）、新宿区（79.79人に1件）などに比べると、三鷹市の刑法犯遭遇率がいかに低いかがわかる。（ALSOK「HOME ALSOK研究所」2024.03.28）による） 駅から自宅までの道を歩く”安心感”は、数字には表れにくいが生活者にとって大きな価値である。

また、三鷹は武蔵野台地上に位置しており、比較的地盤がしっかりしている地域で標高が高い場所にある（三鷹駅の標高は約57m～58mと言われており（場所によって多少の差がある）三鷹市の最高地点は牟礼（むれ）三丁目の約65メートル、最低地点でも中原一丁目の約34メートル）。そのため、相対的な高さなどの地形に伴う浸水についてはハザードマップをよく確認する必要があるが、海からの絶対的な高さである標高は高いため、高潮、津波の心配はない。東京23区の一部地域と比べても液状化のリスクが低い。
三鷹市には55カ所もの遺跡があるが、縄文時代の遺跡が多い。地盤的な観点から見ると、例えば、縄文時代や旧石器時代などの土器が出土されたということは、その時代から人が生活していたということであり、建設技術が現在のようになかった時代から人々が生活できていたということである。

POINT 06

不動産価値と街の将来性

私は、購入後、価格が落ちにくいマンションの条件の一つとして、「人気沿線」「人気駅」にあること、「駅力」「街力」がある場所に建つこと等を挙げている。例えば東京近郊であれば、日本を代表するビジネス中心地である「大丸有」と言われる大手町・丸ノ内・有楽町エリアや、世界の乗降者数の１位から３位までを独占する３大副都心「新宿・渋谷・池袋」などの都心大ターミナル駅に１本で行ける（直結する）「人気沿線」「人気駅」にあるマンションであること。また、同じような価格・駅距離・グレードで２つの物件でどちらを購入するのかを迷った場合の資産性視点からの考え方としては、他の都道府県の人や外国人でも知っているような「知名度のある駅」のほうが有利だと言える。 「複数路線が通っている駅」も同じく有利だ。
この視点から、これまで述べたように三鷹は、人気沿線であるJR中央線の中央特快停車駅であり、東京・新宿まで１本で行ける（直結）など、都心へのアクセスが良好であり、井の頭公園等の知名度の高い公園が近くにあり、商業施設の利便性が良好であるなど、住環境が整っている。これらの要素は、将来的な資産価値の維持に寄与するだろう。また、三鷹駅南口の街並みは落ち着いており、急激な過密化が進んでいない点も評価できる。大規模なマンション建設ラッシュがあるエリアは、供給過多で場合により将来資産価値が下がる可能性もあるが、三鷹はバランスが取れていると言えよう。
三鷹の住宅市場は、安定した推移を続けている。 中央線沿線の中でも吉祥寺と並び、リセールバリューの高いエリアの一つだ。街のスケール感も保たれており、“静かな高品質都市”としてのイメージを損なっていない。 交通・文化・自然・買物利便性等がバランスのとれたこの街は、将来的にも価値を維持する可能性が高いと思われる。
三鷹は「資産価値」「安全性」「利用価値」の3つの視点から見て、東京での住宅購入において魅力的な選択肢と言えよう。