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土地の所有にこだわらず、土地を期限付きで利用する「定期借地権付マンション」。
本物件の特徴や魅力について「定期借地権」に
フォーカスして専門家に解説していただきます。
土地の所有者である「あすか製薬株式会社」が
代々大切に守ってきた好立地の土地が、
そのスケールメリットを生かして生まれ変わります。
定期借地権付マンションは土地を所有権ではなく、
定期借地権として購入する分、
初期負担が抑えられるという価格のメリットがあります。
借地期間の長さは「利用価値」＝「資産価値」。
「70年定期借地権」は、お客様の満足度も高く、
今、定期借地権付マンションが選ばれている大きな理由です。
定期借地権付マンションは「価格メリット」を生かして、
同じご予算でも少し広めの間取りや
多様な共用施設を享受できます。
「定期借地権」は、契約で定めた借地期間の終了時に土地を返還することが条件のため、土地所有者は、
代々守ってきた貴重な土地を活用することが可能となり、一方、ご購入者は、魅力的な立地に、住宅購入が可能となります。
土地所有者（地主）の土地に、定期借地権の権利を設定してマンションの敷地として「利用」します。
マンションの所有者（「区分所有者」といいます）は、各住戸の専有面積割合で定期借地権の持分を準共有します。
土地の権利は異なりますが、実際の暮らし方や利用形態に違いはありません。
■マンションの権利の比較（イメージ図）
※借地権を複数人で共有することを「準共有」といいます。
購入時
❶魅力的なマンションを、初期負担を抑えて
定期借地権付マンションは、利便性や住環境に優れた立地が多いことも特徴です。マンション購入時の初期負担を抑えることや、広めの間取りをお選びいただけるなど、ご希望を叶える住宅購入が可能となります。
■マンションの分譲価格の比較（イメージ図）
❷各種税金の負担が少ない
土地を所有権として購入しないため、各種税金の負担が少なくなります。例えば、不動産の所有者に毎年課税される「固定資産税」や「都市計画税」は、建物にしか課税されません。
■税金面の比較（イメージ図）
※土地の登録免許税は所有権マンションと比べて低く設定されています。
入居・保有時
❸借地期間中はご購入者の「資産」
定期借地権付マンションは、借地期間中はご購入者の「資産」として、売却、相続、賃貸、リフォームも可能です。
将来
❹期限を見据えて計画的に暮らせる
定期借地権付マンションは、借地期間満了時に、建物を解体して土地を更地の状態にして返還するため、毎月「原状回復積立金」を積み立てていただきます。借地契約で定めた期限があることで、マンション建替えにかかわることなく、むしろ、期限を見据えて計画的に暮らせる点をメリットとする見方もできます。
■借地期間が満了した場合（イメージ図）
定期借地権付マンションは、現代のニーズに合った、
合理的な住宅の選択肢です。
マンションの老朽化と居住者の高齢化により、マンションの大規模修繕や建替えが社会的課題となっています。建替えには経済的負担も伴うため、その合意形成は難しく、実現に至っていないのが現状です。
※A：国土交通省〈マンションに関する統計・データ等〉によれば、2022年未時点で築40年以上のマンションは約125.7万戸。※B：国土交通省「マンション建替え等の実施状況」によれば、2023年3月時点のマンション建替えの実績は累計で282件、約2万3千戸。※C：建替え率は、建替え実績2.3万戸（※B）÷125.7万戸（※A）≒1.8％ とする概算です。＜リボンブレインズ調べ＞
「定期借地権付マンション」は、不動産会社各社が注力し、時代のニーズにマッチして、全国各地でますます増えています。
賃貸ではなく、新築マンションを購入した場合、
広さに加え、様々な先進の設備など、多数のメリットがあります。
Q.1
マンションの売却や賃貸は可能ですか？
土地所有者に事前に書面通知し、所定の手続きを以て譲渡できます。賃貸するときは、定期借地権上の建物賃貸借であることを定めた書面にて行っていただきます。
Q.2
お部屋のリフォームはできますか？
各住戸はご購入者の区分所有権ですので、一般のマンションと同様、事前に管理組合に届け出て、承認を得て行っていただけます。
Q.3
定期借地権付マンションは相続できますか？
マンションを相続した方は、書面にて通知していただきます。同条件で残存期間を相続していただけます。
Q.4
管理やメンテナンスはどうなるのか？
所有権マンションと同様に、管理サービスが導入され、売主によるアフターサービスも同様に行います。
Q.5
地代は改定されるのか？
マンションとして使用する全期間の月額地代は固定とします。ただし、物価・公租公課（土地に課税される税金等）の変動等により著しく不相当となった場合は、双方から地代の変更の協議を申し入れることができます。
Q.6
借地契約終了時はどうなるのですか？
借地期間終了時までに建物解体工事を終えて、土地を更地の状態にして返還していただきます。また、建物滅失登記、地上権の抹消登記等、必要な手続きを行っていただきます。
Q.7
「原状回復積立金」とは？
原状回復積立金は、現時点の解体工事見積り額等の費用を、借地期間中、月次均等で積立金を設定しています。このため、物価水準等の変化により不足する可能性があるため、マンション管理組合において、積立計画の見直しを適宜（概ね１５年に１回程度）行い、不足すると認められる場合は、積立金額を変更していただきます。各タイプの金額は、決定次第、販売員よりご説明いたします。
株式会社リボンブレインズ
代表取締役
澤地 塔一郎
1986年慶応義塾大学法学部法律学科卒。不動産業界歴約39年。不動産コンサルタントとして数多くの定期借地権付分譲マンション事業に携わるスペシャリスト。セミナーも多数講演する。
定期借地権付マンションは、売却や相続、賃貸活用も可能な資産です。そして、土地の所有者が手放すことをしなかった土地のため、利便性や住環境に優れた立地が多い特徴があります。定期借地権は文字通り、定められた期限こそありますが、所有権マンションも70年後は築70年のマンションになります。建物の老朽化を考えれば、借地期間終了時にマンションの共有関係をリセットできる点をメリットとする見方もできます。マンションの建替えや空き家の問題が社会的課題となる中、建替えにかかわることなく、期限を見据えて計画的に暮らせる「定期借地権付マンション」は、とても合理的であり、また、大手不動産会社各社が注力していることから、今後もますます増えていくことが予想されます。定期借地権の活用によって実現した「住」×「商」×「緑」が一体となった大規模複合開発。ここに誕生する「オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ」での約70年間の「時間」と「空間」と、ご自身の将来設計やライフスタイルを、重ねてご検討されてみてはいかがでしょうか。
